ОБЩЕДОМОВОЕ ИМУЩЕСТВО: ЧТО НАДО ЗНАТЬ

На первый взгляд, при покупке квартиры в новостройке приобретают действительно лишь квартиру. Ведь именно она будет фигурировать и в договоре с застройщиком, и в свидетельстве о праве собственности, что выдаётся по завершении строительства. Однако на самом деле имущества у покупателей оказывается значительно больше. Просто остальное – совместное для всех жильцов дома. Рассказать о тонкостях вопроса согласилась главный специалист отдела ЖКХ администрации МО Сертолово Евгения Григорьева.

- Евгения Игоревна, что входит в состав общедомового имущества? Кто отвечает за него – собственники или управляющая компания?

- Жилищным Кодексом Российской Федерации и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 определён состав общего имущества многоквартирного дома. Так, в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счёт средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприёмные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно­техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее ­ оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) автоматизированные информационно­измерительные системы учёта потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учёта, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учёта), в случаях, если установлены за счёт собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учёта в соответствии с требованиями жилищного законодательства;

з) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии со ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

А кто будет отвечать за общее имущество в многоквартирном доме, во многом зависит от самих собственников.

Для обеспечения содержания и обслуживания общего имущества, а также организации оказания коммунальных услуг жильцы многоквартирного дома обязаны определить способ управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления:

1) непосредственное управ­

ление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

И при условии выбора способа управления управляющей организацией – заключить договор на управление многоквартирным домом с выбранной собственниками организацией. В дальнейшем управляющая организация будет выполнять работы по надлежащему обслуживанию и содержанию общего имущества, а соответственно и нести ответственность за вверенное ей общее имущество в соответствии с условиями заключённого договора управления, а обязанность собственников — свое­временно вносить плату за оказываемые им жилищные услуги.

- Кто формирует и составляет перечень услуг и работ по содержанию и ремонту жилья?

- Постановлением Правительства РФ от 3.04.2013 г. №290 определён минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, в соответствии со ст. 44 Жилищного Кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путём обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К полномочиям общего собрания относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в том числе определение объёмов, материалов, а также сроков выполнения таких работ. Также собственники помещений многоквартирного дома вправе на общем собрании собственников принять решение и о увеличении перечня работ и услуг, необходимых для управления именно их домом.

Однако следует отметить, что собственникам необходимо также будет определить и источник финансирования таких работ.

- Нужно ли платить за жилое помещение и коммунальные услуги, если помещение не используется? Какие документы нужно предоставить в управляющую компанию для проведения перерасчёта в связи с временным отсутствием потребителя?

- Обязанность по внесению платы за жилищно­коммунальныеуслуги как собственниками, так и нанимателями жилых помещений в многоквартирном доме установлена Жилищным Кодексом РФ.

Кроме того, ст. 155 ЖК РФ установлены и сроки внесения платы за жилищно коммунальные услуги, которых необходимо придерживаться собственникам и нанимателям жилых помещений. Так, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Вопрос проведения перерасчёта потребителям коммунальных услуг в связи с временным отсутствием потребителя, конечно, актуальный в период летних отпусков и дачного сезона: законодатель предусмотрел возможность проведения перерасчёта за период временного отсутствия потребителя, утвердив постановлением Правительства РФ от 6.05.2011 г. № 354 Порядок перерасчёта размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении, не оборудованном индивидуальным и (или) общим (квартирным) прибором учёта. Однако следует учесть, что жилищным законодательством также и установлена обязанность по оснащению собственников жилых помещений индивидуальными приборами учёта потребления коммунальных ресурсов.

Если все же собственником по причине отсутствия технической возможности установки индивидуальных приборов учёта потребления коммунальных ресурсов такие приборы не установлены, при временном, то есть более 5 полных календарных дней подряд, отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учёта осуществляется перерасчёт размера платы за предоставленную потребителю в таком жилом помещении коммунальную услугу, за исключением коммунальных услуг по отоплению, электроснабжению и газоснабжению на цели отопления жилых (нежилых) помещений.

Перерасчёт размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней после получения письменного заявления потребителя о перерасчёте размера платы за коммунальные услуги (далее – заявление о перерасчёте), поданного до начала периода временного отсутствия потребителя или не позднее 30 дней после окончания периода временного отсутствия потребителя.

К заявлению о перерасчёте должны прилагаться документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя, а также акт обследования на предмет установления отсутствия технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного) приборов учёта.

- Что понимается под неполной оплатой за коммунальные услуги?

- Под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учёта и тарифа (цены) на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключённого потребителем­должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем­должником условий такого соглашения.

- Каков порядок приостановки или прекращения предоставления коммунальных услуг?

- В соответствии с требованием постановления Правительства РФ от 6.05.2011 г. №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») исполнитель вправе ограничить или приостановить предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае:

а) неполной оплаты потребителем коммунальной услуги в порядке и сроки, которые установлены вышеуказанными Правилами;

б) проведения планово­профилактического ремонта и работ по обслуживанию централизованных сетей инженерно­технического обеспечения и (или) внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, – через 10 рабочих дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя.

Что касается отключения коммунальной услуги по газоснабжению, газовщики работают в соответствии с требованиями постановления Правительства РФ от 14.05.2013 г. № 410 «О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования» вместе с «Правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению».

Безопасное использование и содержание внутриквартирного газового оборудования обеспечиваются собственником, нанимателем жилого помещения (пользователем коммунальной услуги по газоснабжению) путём осуществления следующего комплекса работ (услуг):

а) техническое обслуживание и ре­

монт внутриквартирного газового оборудования;

б) аварийно­диспетчерскоеобеспе­

чение;

в) техническое диагностирование внутриквартирного газового оборудования;

г) замена оборудования.

На основании п. 80, указанных правил, исполнитель коммунальной услуги вправе приостановить подачу газа с предварительным письменным уведомлением потребителя в случае отсутствия договора о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования, истечение у внутриквартирного газового оборудования (отдельного оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования) нормативного срока службы, установленного изготовителем, и отсутствие положительного заключения по результатам технического диагностирования указанного оборудования, а вслучае продления этого срока по результатам диагностирования ­ истечение продлённого срока службы указанного оборудования.

При этом, в соответствии с п. 81 указанных правил, исполнитель коммунальной услуги обязан направить потребителю 2 уведомления о предстоящем приостановлении подачи газа и его причинах, до момента приостановления подачи газа. Приостановление подачи газа осуществляется не ранее чем через 40 дней после направления 1­го уведомления и не ранее чем через 20 дней после направления 2­го уведомления.

Приостановление и возобновление подачи газа оформляются соответствующим актом, который составляется в 2 экземплярах (по одному для потребителя и исполнителя) и подписывается сотрудниками исполнителя, непосредственно проводившими работы, и потребителем (его уполномоченным представителем).